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Creating Affordable Beautiful Life

創造可負擔的美好生活 

 

January 3, 2020

多數美國REIT營運方式主要都以自持物業在進行出租為主,不論是靠收購物業或是開發物業方式,因此主要評估REIT價值有兩種方式,第一種: 計算淨資產價值 (Net asset value, NAV),這是一種絕對估值方式,一般會用於入住率、租金水準相較穩定的物業上。第二種: 採用相對估值方式,計算營運現金流 (Fund From Operation, FFO)。聽起來好像很難,但其實要了解整個概念,也只需要加減乘除,因為重點還是在市場邏輯。不過,如果有初等會計基礎就更容易懂。

下方圖1說明採用淨資產價值(NAV)方式的邏輯架構,簡單來說...

November 30, 2019

REIT估值這件事情, 說到底,其實就跟煮菜一樣,大家都是學同一套食譜。但是! 但是! 為什麼每個人煮出來的味道都不太一樣呢?

估值邏輯

教科書基本上都會告訴你一套標準公式和方法,但是每個人對於估值過程或結果都可能會有極大出入,因為這其中牽涉到太多假設和邏輯構思。煮菜不就是這樣麻~不好吃是烹飪時間問題? 火侯問題? 還是鍋具材質問題?,需要依靠主觀判斷的因素太多。由於REIT估值必須計算市場價值,這過程需要許多主觀判斷,所以估值是一個看起來很簡單,但是卻是最關鍵卻也最困難的一環,因為”garbage in garbage out”,最終...

November 25, 2019

目前世界上的大型REITs大多都是採用美國REITs架構,是目前市場上發行REIT的主流架構。根據 National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit)統計,目前已採用美國REIT架構的國家大約有39個國家,包含G7成員國。台灣也是採用美國REIT 架構。

 圖片來源: Nareit

美國REIT在經歷過1974-1975年經濟大蕭條後,直到1986年的稅務改法案 (the Tax Reform Act of 1986)才開始慢慢復甦。1999年12月美國國會通過R...

October 18, 2019

大家好,今天繼續談我們的主角-「抵押型REIT(mREIT)」,主要通過債務(較低利率,短期貸款)和股權(如新股發行)資本來籌集資金,以購買更長期和更高利率的房地產債權和相關衍生性證券,利用借貸資金成本之間差異或買賣差價來賺取利潤,很像是風險較高的銀行。根據 National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit) 統計,之前在前幾篇文章提到的美國REITs的市值加權指數(The FTSE Nareit All REITs Index (NYSE: FNAR) ),...

October 5, 2019

大家好久不見囉!美國REITs系列文章,接下來我要談談 「抵押型不動產投資信託(Mortgage REIT )」,並且會分成兩篇文章介紹。

這類型REIT不直接投資不動產,主要方式來自通過債務(較低利率,短期貸款)和股權(如新股發行)資本來籌集資金,透過以下兩種方式達到獲利:第一種是透過放款(Mortgage)給需要資金的開發商或是經營者,做為資金仲介的角色。另外一種是透過購買不動產貸款(債權)或是房屋抵押貸款證券(MBS)。藉此,透過借貸資金成本之間的差異或買賣差價來賺取利潤。

不過今天主題還不能進入到mREIT,因為首先必須得先介紹...

September 21, 2019

在上海工作十多年的老姜,因為身體的關係辭職回來台灣休養。從台商高幹一路做到外商主管,手下曾意氣風發管上百個業務。聽聞他回來一陣子了,某天突然來找我,問我有什麼工作機會。

「還工作?你們這種很早就進上海搭到發展熱潮的人,身價應該可以退休了吧。」我說。

「是啊,我有朋友十幾年前在上海用700萬台幣買套房,去年賣掉賺了7000萬,靠這個已經退休無虞。」老姜僨僨地說,「可惜不是我,就差當年沒分散做點投資或置產買房在上海,不然現在也就可以養老退休了。」

「千金難買早知道,如果現在有個城市可以複製上海模式,你願意做些嘗試嗎?」我說。

「哪裡啊?」老姜好...

September 6, 2019

讓大家久等啦~~接下來,就要往REIT世界裡往前一步啦,大家過往可能有聽過某某REIT又收購什麼大樓,花了幾十億,然後租金報酬率多少的新聞,以台灣的REIT來說,投資標的主要為已開發完成物業,也就是以收購既有物業換取租金收益的方式,這類就是屬於權益型REIT(Equity REIT) 。那為什麼要用Equity 這個字呢? 因為這是以投資收購去持有物業去獲取租金收益方式為主的REIT,收購資金來源主要以持有物業的租金收益、出售資產與融資。以美國市場來說,多數REIT都是屬於權益型,提供給投資人一種可以享受穩定股利分配的投資管道進而去...

August 16, 2019

聽說靠REIT能讓「小資族化身為商辦包租公」? 聽說REIT配息很穩定殖利率也不錯,好像可以拿來做為準備退休的投資工具,所以這個到底是甚麼玩意阿? 

來來來~先跟大家科普一下,它的全名是 Real Estate Investment Trust ,中文叫做不動產投資信託,是一種通過發行收益信託憑證(受益權),也就是透過不動產證券化的方式去募集資金的投資工具。透過REIT,投資人可以較低的投資門檻參與原本需要大筆資本才能碰觸的地產市場,進而去獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的收益。簡單來說,就是投資小錢,也能透過擁有等比例的受益權方...

August 6, 2019

北歐出色的社會福利政策聞名遐邇,尤其是丹麥,收入將近一半繳給國庫,但作為公民從出生到死亡幾乎由政府支出,在銀髮產業的佈局更成為全球邁入高齡化時代爭先恐後學習的榜樣。這次紅色子房團隊與醫療輔具廠商及銀髮建商代表一同前往丹麥,透過從「居住空間與環境」、「照顧服務模式」、「生活模式」、「政策制度」等面向蒐集各種在地老化的優質案例,也讓我們見識到真正「以人為本」的老年照護生活。

來到這次參訪最後一間安養中心Plejecentret Bonderupgård,入口不像前面幾間那麼寬敞,隱密的完全像一般住家,讓我們在google地圖上再三確認後才...