• Oma姐

情侶共同買房該叮嚀的二三事

已更新:7月30日



最近我碰到即將論及婚嫁的親戚美眉A在苦惱…


A: 「Oma姐,我跟我男友最近想先一起共同買房,但我們中間還差一張紙。請問請侶買房會不會有什麼風險?要怎麼做才能保障我的權益?」

我說: 「親愛的,買房算是準備結婚前一個很大的考驗哦!真的不是姐要嚇你,很多情侶沒談好還因此分手,所以讓我教你幾招,包你們不傷和氣的買到愛的小窩。」


#聯名登記

這方法較有保障但同時缺點多,若還沒有進一步實質婚姻的情侶要共同買房,通常有以下兩種做法:

第一種是依照出資多寡兩人做「聯名登記」,兩個人的名字都出現在權狀上,有一方要賣房的時候,雖需要經另一方同意,雖然看似保險,但還是有些缺點得考量:


第1、 貸款申請問題。

大部分銀行都不會接受共同貸款,所以即便產權是兩人共同登記,但貸款可能還是必須由其中一人出面。背全部貸款的人卻僅持有一半的產權,未來若想再次貸款,可能造成貸款成數不理想或是不易通過貸款。


第2、 房貸首購優惠一次用掉2個

目前包括青安等優惠貸款條件都是首購族,每人一生僅有一次,聯名登記一次就用掉二個首購名額。

第3、 土地增值稅優惠也是一次用掉2個。


每人「一生一次自用住宅土地增值稅10%優惠稅率」,夫妻二個人各自有10%可用,若二個人聯名就只剩下二人合計一次10%,一生一次用過就沒囉。


#借名登記

另一種常見的做法是僅登記在一人名下的「借名登記」,但由於登記者為產權擁有者,仍有其風險,最好另外簽署如「不動產借名登記契約」,並留存出資證明,或是可以「預告登記」、「抵押權」等方式確實保障自己的權益時。但借名登記上次有律師分享說金流並不是最直接的證據,最好還是去公證,這樣誰也跑不了,當然如果有抵押權,在產權登記上加以限制,這樣會更穩妥。


在設定抵押權上有一件事要注意,因為抵押權到時候法院判決時,只能拿回你當初設定的金額,但房地產是會成長的,假使屆時僅設定實際的投入金額,可能資本利得是會享受不到的喔!因此聰明的你,應該知道怎麼做了吧?



 

#地產繆思Oma姐

大學研究所念的是德文與外交,長期輔佐子房哥執行專案,擅長投資談判與決策分析。曾從一張白紙開始認真學習房地產並登上理財雜誌封面人物。喜歡幫人解決房產相關疑難雜症,研究有創意的不動產商業模式,也是年青朋友初買房投資、企業二代思考資產活化的好幫手。

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