• Oma姐

想投資共生公寓?市場改變下你該知道的事


一位過去看過我書的粉絲小P前陣子敲我,想詢問關於共生公寓的投資。


小P: 「Oma姐,最近身邊很多朋友都在做共生公寓,投入成本低,把雅房當套房租,當共生公寓二房東感覺賺很大,請問妳覺得我該試試嗎?」


Oma:「其實共生公寓從財務試算來說是門不錯的生意,但往往大家沒有考量到一些隱形成本,而且市場在改變,最好先多觀察看看再決定是否要投入。」

小P:「我想說只要找到願意讓我轉租的房子,擦擦油漆再採買一些有質感家具弄得很有氣氛,招租文案再寫得文青些,這樣就可以做共生公寓了,殊不知還有這麼多眉角要注意,姐快跟我說說吧!」


Oma:「現在投入共生公寓投資,有四大問題要面對喔。」


底租疊加的戰國時代


由於共生公寓進入門檻較低,「小資本創造被動收入」吸引大量年輕人投入這塊市場,共生公寓房間量因而暴增,同時多人競爭一間願意轉租物件的結果,就是大家不斷將底租往上疊加,造成屋主的心態也越來越高,未來想找合適物件的成本壓力大增。

營建裝潢成本越來越重


近期工料雙漲,雖然共生公寓的裝修不多,但假使還是要多做個隔間牆、廁所設備要換掉,或是要重刷油漆等等,這些小工程太小,不是師傅不願來,就是報價報很高,所以除非自己來,不然裝潢成本還是不能小覷的。


老舊公寓維護成本高

由於多半都是承租老舊公寓作為共生公寓,老舊公寓通常蠻多問題,沒有敲開來很難察覺的,尤其是管線或水電等,想請原屋主來處理,通常對方已讀不回,就是不想管了才交給二房東。因此最後還是得二房東自己花錢維修,往往不小心就吃掉了利潤。

房客問題多如牛毛


共生公寓講求的就是房客之間可以一起互動,打造美好的共居生活,但相處的過程中不同生活習慣所造成的衝突或紛爭很難避免,而且房客問題所造成的成本代價往往難以想像。曾經有朋友的共生公寓因為住了一個脾氣古怪的房客,把其他三間的房客趕走,自己獨佔公寓,請他搬也不肯,導致損失慘重。因此如果本身對於人與人之間溝通協調是擅長也喜歡的,做這個就相當合適。但如果對管理部分覺得是很困擾的,那最好還是不要隨便把頭洗下去啊!


 

關於作者


#地產繆思Oma姐

大學研究所念的是德文與外交,長期輔佐子房哥執行專案,擅長投資談判與決策分析。曾從一張白紙開始認真學習房地產並登上理財雜誌封面人物。喜歡幫人解決房產相關疑難雜症,研究有創意的不動產商業模式,也是年青朋友初買房投資、企業二代思考資產活化的好幫手。


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