• Oma姐

想投資當包租婆?先了解房地產三個關鍵數字


這週鄰居S太太約了Oma去看一棟她買的套房公寓,是位在工業區附近的透天社區。


S太太說:「我這社區的房子都做套房在出租喔!因為位置不錯,離火車站也不遠,但這社區就是住了很多外勞。」


Oma回答:「 租大量外勞的社區,可能比較少台灣本地人願意來租喔。這樣這裡的租金行情應該比較低吧?」


S太太認同地說:「是啊!我想花錢重新裝修,轉租給附近的台灣上班族跟工程師,提升這裡的租金水平還有投資報酬率,可以跟我分享要怎麼做嗎?」


Oma想想說:「坦白說單一棟公寓比較難改變整個社區印象,但您可以先確認三個區域行情數字是否可行。」


 

第一 從租金投報率行情回推

每個區域有自己的區域租金行情投報,像在台北市的租金年報酬率大概2-3%,新北市約4-5%,越往南租金投報可能會更高。了解投報行情的目的,就是收租穩定未來要賣給下一手投資人的時候,也應當有符合區域投報行情的表現,這也跟接下來設定租金與總價策略息息相關。


第二 看租金行情

每個區域因為條件不同就會反應在租金上,利多部分像捷運、商場、城市人口紅利等,若是利空的話,像商圈沒落、人口外移等,但最主要還是看是否有產業聚集,產業聚集才會有人口移入,帶來居住剛性需求,伴隨商圈產生,因此觀察租金行情會持續成長或下降,都是重要的判斷因子。


第三 看房子總價

租金是有其天花板的,所以當你了解租金投報行情後,就有助於推估房子的總價應該要買在多少,包含控制裝修預算。如果再與銀行估價交叉比對,就可以知道房子總價買的是否合理,如果租金收入越高,投資報酬率也越高,房子在未來出售的時候,總價可以賣的越好。


所以不動產雖然是看Location、Location、Location,但投資還是回歸:數字、數字、數字,所以看房子的同時,不妨也多蒐集以上的數據,才會會對於一個區域的房地產投資更有概念喔。


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關於作者

#地產繆思Oma姐 大學研究所念的是德文與外交,長期輔佐子房哥執行專案,擅長投資談判與決策分析。曾從一張白紙開始認真學習房地產並登上理財雜誌封面人物。喜歡幫人解決房產相關疑難雜症,研究有創意的不動產商業模式,也是年青朋友初買房投資、企業二代思考資產活化的好幫手。

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