• 文成.露西

看了想在蜀國當阿斗退休的銀髮住宅


在初夏之際,文成露西這次深入到中國大西南片區的「成都」,這個長久以來被稱為天府之國,有著名的唐代時期杜甫被放逐邊疆時住的杜甫草堂,也保留完整的三國時代蜀國歷史遺跡,以及劉備陵寢&諸葛亮專祠的武侯祠。在這裡走在馬路上都覺得跟歷史詩人文豪在交流,想著跟他們踩著同樣的土地&空間,感受明君&忠臣的文化,以及天府之國的富饒物產。

藉此機會,我拜訪泰康保險集團旗下第四家落成在西南地區的首家旗艦醫養社區(銀髮住宅)—泰康之家「蜀園」。

一、泰康集團醫養社區「蜀園」基本資料

(一)、位置:離成都市中心約1小時車程的溫江國際醫學城內,區域內醫療配套豐富,華西醫院溫江院區、八一康復中心等醫療機構環繞周邊,是四川省著力打造的健康產業區域。旁邊就是四川大學華西醫院溫江院區,以及泰康投資的幹細胞研究中心,醫療資源豐富。

(二)、占地面積:7.7萬平米(2.3萬坪),綠化綠35%

(三)、建築面積:21萬平米(6.36萬坪)

(四)、戶數:社區共六棟高端銀髮住宅共約1800戶、一棟社區中心、一棟醫院(二級康復醫院)

(五)、正式營運:2018一月落成,2018三月開業營運

二、營運(軟體機制)特色

1.主打:像高端醫院一樣專業、像家一樣溫馨、像五星級飯店一樣舒適。

2.跟旗下其他的醫養社區一樣,針對居民不同健康狀況,分別為三大居住區:

(1)協助生活區:生活獨立的居民

(2)專業護理區:由護理、康復、醫生團隊,針對需要長期護理&慢病康復的居民

(3)記憶照護區:為身體狀況良好,但有記憶障礙的居民。

3.與四川華西醫院等多家三甲醫院(類似臺灣的大型專業醫院)合作,搭配雙向轉診、綠色通道、專家會診的醫療服務。並與擁有20位諾貝爾獎得獲得的國際頂級約翰霍普金斯醫療系統建立合作關係,直接對接境外高端醫療資源,開通國際轉診綠色通道。整合自家金融、醫療體系資源,包括其集團所投資並坐落於鄰街正在新建中的幹細胞研究中心。

三、社區空間特色

1.社區公共空間

「蜀園」延請國際著名建築大師貝聿銘先生的弟子莫平操刀建築設計規劃,設計融入四川巴蜀文化,打造高質感且具在地文化特色的社區公共區域,強調自然採光灑落,充分演繹了現代與歷史文化的交融。只能說身為世界最大單一市場、第二大的經濟體的中國,若以以生產者或投資人的角度,及市場配比來看,絕對會是最高的資本投入(市場大真好呀)。

這次剛好帶上爸媽一起前來,想說瞭解看看長輩們的想法,沒想到這麼優雅的空間規劃,連爸媽都心動了~~,比上海的還漂亮三倍!!

2.社區住宅單元

其實阿!如果光看大樓外觀,真的跟一般住宅銷售沒什麼不一樣!跟一般的建案也類似,不過若是深入其內,就可以感受到差異在於整個建案都完整融入了無障礙空間的精神,包括符合人體高度的扶手設計、無障礙的廁浴室規劃、無高低差的地板設計、緊急通報拉鈴等。所以更適合全齡生活!讓空間對銀髮族更友善。

在高齡社會未來已來的狀況下,不知道臺灣的建設業除了關注青年首購的小坪數宅,還有現在市場速度比較慢的豪宅,是否也會陸續推出這樣的友善全齡規劃的住宅社區呢?

四、看銀髮住宅是銀髮住宅,看銀髮住宅不是銀髮住宅,看銀髮住宅又是銀髮住宅!(什麼鬼繞口令標題 XD)

據2017年底四川當地媒體報導蜀園的獨立生活區預訂率已高達 85%。另外根據今年新華網報導的統計,蜀園即將入住的客戶中超過80%比例為大學教授、科研專家、企業高管、退休幹部等。到底是為什麼呢?

2018年1月,中國經營報曾評論:「誰擁有高端客戶,誰就擁有未來! 200 萬元保險費,20萬元入門費,每月還要繳納上萬元的基礎月費……然而,收費如此高昂的泰康養老社區依然呈現供不應求的狀況。因為如果僅僅是蓋一些房子,然後打著養老的名義賣,那麼見多識廣的高淨值人群一定不會買單——他們缺的不是房子。可能打動他們的,是高額投保金背後一套完整而強大的醫療、養老服務體系。」

舉例來說,泰康金融集團透過金融產品,鎖定一群高資產族群,藉由透過提供優質空間&不動產,讓我的TA目標客群聚集。好處及效益是:

1.可以創造並累積這樣含金量高族群的行為、健康等大資料資料庫 (經濟學人雜誌2017年評論大資料為21世紀的石油!),這些未來可以做很多協力廠商的研究及應用,是石油!是石油!是石油!(因為很重要所以寫三次)。

2.隨著年齡越來越成長,所需要的醫療照護附加服務也會越來越多,例如專業的居家看護、營養師、主治醫生等等。

3.集團所投資的醫美集團,也可以提供更多的附加服務,例如電波拉皮、肉毒桿菌、及各式各樣的微整形。

4.隨著年齡的成長,醫療技術也持續突飛猛進,透過集團所投資的幹細胞研究所,未來打些幹細胞提高免疫力,再也不用大老遠跑去美國、歐洲,甚至利用自己曾經儲存的幹細胞培養出的複製器官也許不再只是電影情節!

所謂看山是山,看山不是山,看山又是山!你看泰康在賣銀髮住宅,其實它不是在賣銀髮住宅(而是在賣他的保險、醫療服務),然後整合在銀髮住宅上,也還是在賣銀髮住宅,哈!

五、「房地產價值超越空間與地段,而是軟體與資源的整合」的最佳詮釋

我們觀察未來房地產的價值,也許會愈趨不僅僅只是土地+地上建築物的地段區位價值。更多的價值會來自於在這空間/場域上可以被串聯的平臺經濟、資源整合的能量。

舉例來說,隨著世界經濟結構的改變,更多多樣化的共用經濟、平臺經濟崛起,除了像Wework這樣的co-working space, 像Airbnb這樣的共用經濟,可預見的未來不動產作為空間場域&載體,可以繁衍出更多有趣的商業模式!(例如為了去中心化的區塊鏈技術計算所需要的挖礦機廠房,應該也算是新興的不動產利用模式 哈)

六、只要市場大,可以玩出更多的延伸及模組

銀髮住宅是個應用場域,在中國人夠多、市場夠大,上面可以整合的資源、可以玩的延伸好多好多,好多好多的附加價值。以下馬化騰2017年在的貴陽數博會(中國國際大資料產業博覽會)的演講深深打中我的心:

之前人工智慧&機器智慧高峰論壇中馬雲&李彥宏隔空論戰,馬雲認為資料是原料是最重要;李彥宏認為反而是創新、技術更關鍵。我覺得上述都對,其實是不同階段。0-1是需要創新技術驅動。1-N需要持續不斷的資料驅動。

然而我認為更重要的是場景/應用場景/市場/戰場。有了場景、資料自然會產生、驅動技術發展、人才也會跟著來。我認為計算能力、大資料是可以複製的。不過市場&人才是不可複製的。舉例BAT三家有社交、搜索、支付等不同的主戰場/場景。DD、mobike是交通出行場景,美團是生活場景。若空有技術、空有資料也是沒用的,因為要提供給誰呢?

我想馬化騰最後這個問題,更是值得我們借鏡也是深切的警語呀!除了技術,更要把握時機&市場,因為若沒有應用場景/市場/主戰場,沒有發揮的地方,又有什麼用呢?(加上人才沒有發揮的地方、沒有市場的rewards怎麼留得住) 遲早一天會被是可以被複製的呀!(說直接點叫取代,說難聽點叫淘汰)

七、結語

在全球產業板塊快速移動之下,目前擁有生技醫療技術人才優勢的臺灣,我們準備好想要放在什麼應用場域了呢?我們想要鎖定什麼樣的消費族群或受眾呢?抑或著我們的高端技術,目標是賣專利給國際藥廠,持續在整個產業鏈上進行技術代工的工作呢?

臺灣當今是史上難得一見,現任四位最具影響力的政府領導人都具有生醫背景,現在真的是我們最好的揚帆時機!我喜歡柯P說的”我們是個小國海島,若我們缺乏了決心、勇氣,我們還剩什麼?”。我們該如何創造屬於我們世代的神鬼奇航!我們擁有高端的醫療技術人才,但大資本、跨國行銷、跨產業整合、營運管理與創業人才卻是我們所缺乏的。說白話點,商業化&變現化的能力是我們所不足的,這點我反而在中國這個大市場上看到亮點。該如何借力使力或整合是值得思考的!

延伸閱讀

2018,臺灣生技業的契機與挑戰

馬化騰在2017數博會演講:數字經濟的趨勢與探索

泰康之家官網

20180109,中國經營報,200萬元保險費,20萬元入門費泰康養老社區成富人遊戲?

20180118新華網,泰康第四家醫養社區蜀園落成十一城聯動加速醫養全國化佈局

20170928,四川線上,新型醫養社區首次落地成都!泰康蜀園2018年初開業


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