一位過去看過我書的粉絲小Ｐ前陣子敲我，想詢問關於共生公寓的投資。
小P: 「Oma姐，最近身邊很多朋友都在做共生公寓，投入成本低，把雅房當套房租，當共生公寓二房東感覺賺很大，請問妳覺得我該試試嗎？」
Oma:「其實共生公寓從財務試算來說是門不錯的生意，但往往大家沒有考量到一些隱形成本，而且市場在改變，最好先多觀察看看再決定是否要投入。」
小P：「我想說只要找到願意讓我轉租的房子，擦擦油漆再採買一些有質感家具弄得很有氣氛，招租文案再寫得文青些，這樣就可以做共生公寓了，殊不知還有這麼多眉角要注意，姐快跟我說說吧！」
Oma:「現在投入共生公寓投資，有四大問題要面對喔。」
底租疊加的戰國時代
由於共生公寓進入門檻較低，「小資本創造被動收入」吸引大量年輕人投入這塊市場，共生公寓房間量因而暴增，同時多人競爭一間願意轉租物件的結果，就是大家不斷將底租往上疊加，造成屋主的心態也越來越高，未來想找合適物件的成本壓力大增。
營建裝潢成本越來越重
近期工料雙漲，雖然共生公寓的裝修不多，但假使還是要多做個隔間牆、廁所設備要換掉，或是要重刷油漆等等，這些小工程太小，不是師傅不願來，就是報價報很高，所以除非自己來，不然裝潢成本還是不能小覷的。
老舊公寓維護成本高
由於多半都是承租老舊公寓作為共生公寓，老舊公寓通常蠻多問題，沒有敲開來很難察覺的，尤其是管線或水電等，想請原屋主來處理，通常對方已讀不回，就是不想管了才交給二房東。因此最後還是得二房東自己花錢維修，往往不小心就吃掉了利潤。
房客問題多如牛毛
共生公寓講求的就是房客之間可以一起互動，打造美好的共居生活，但相處的過程中不同生活習慣所造成的衝突或紛爭很難避免，而且房客問題所造成的成本代價往往難以想像。曾經有朋友的共生公寓因為住了一個脾氣古怪的房客，把其他三間的房客趕走，自己獨佔公寓，請他搬也不肯，導致損失慘重。因此如果本身對於人與人之間溝通協調是擅長也喜歡的，做這個就相當合適。但如果對管理部分覺得是很困擾的，那最好還是不要隨便把頭洗下去啊！
關於作者
大學研究所念的是德文與外交，長期輔佐子房哥執行專案，擅長投資談判與決策分析。曾從一張白紙開始認真學習房地產並登上理財雜誌封面人物。喜歡幫人解決房產相關疑難雜症，研究有創意的不動產商業模式，也是年青朋友初買房投資、企業二代思考資產活化的好幫手。