【Oma姐旅行中的房產思維】這個月Oma姐到新加坡放風辦事，順便體驗國外最新的商業空間發展趨勢。先聊聊住宅吧！在全球消費數一數二高的新加坡，地狹人稠，甚至「有土斯有財」觀念根深蒂固的華人佔近75%，但這裡的房價卻只有台灣的一半，是什麼樣原因在新加坡沒有炒房問題？他們的年輕人在出社會後，不用煩惱是否買得起房子，可以按部就班的安居樂業呢？
我跟新加坡朋友討論，大致分析出四個原因：
一、政府提供高比例的公共組屋
公共組屋相當於他們的社會住宅，在新加坡佔80%，每戶有99年的租賃權，由於土地是政府的，民眾只持有地上權，因此可以低於市價六成的價格取得，而且政府還有高額的補助款，讓買房變得非常輕鬆。而組屋其實是可以買賣的，而政府每年會釋出新的一批預售租屋，供首購族來買，但要申購組屋的限制非常多，以確保當地公民居住利益為優先。公共組屋社區中，交通、採購、餐飲、托兒所等生活機能，政府都已經規劃好，因此只要煩惱這家跟工作場所的距離，其他條件基本上都已完善。
二、政府策略性的多元融合配置
由於新加坡是多元族群的移民社會，因此政府為避免同一族群聚集在一起太久，造成種族之間的隔閡，在組屋的配置上會將不同族群打散，希望透過不同組合讓彼此更加融合。另外，像目前全球出生率低迷，新加坡政府為鼓勵生育，會優先提供申請機會給夫妻，單身的族群當然也可以申請，只是要排在比較後面。
三、政府幫你存買房頭期款
新加坡人買組屋的頭期款部分是由中央公積金（CPF）提供，CPF是全國性的強制存款機制，促使公民都將其20%的月薪（雇主須額外提供17%）存起來。等到要買房時即可將部分儲蓄取出，政府也會提供低廉的房貸，並將繳入CFP的錢用來支付房貸。
四、獨立開放有錢人私宅交易市場
剛提到在新加坡有80％是公共組屋，剩餘的20%即是私人住宅，價格為公共組屋的三到四倍，而且買賣過程中也要負擔高額的稅費，但對有錢人來說這點稅費根本不成問題，因此近幾年因地緣政治的關係，私人住宅價格尤其節節上升。
新加坡政府對於人民的居住權利相當堅持，雖然說公共組屋已經杜絕很高比例炒房的機會，但由於供不應求，有時若發現房價上升比例與薪水漲幅不符，政府就會祭出措施讓房市降溫，確保大多數房子「是真的拿來住的」。雖然台灣普遍是土地私有制，但政府手上透過市地重劃、區段徵收也有不少公有土地，除了拿來標售以外，如何藉由具政府主權基金色彩的影響力投資，來開發提供類似台灣版的「組屋」，也是值得借鏡與思考的。
關於作者
大學研究所念的是德文與外交，長期輔佐子房哥執行專案，擅長投資談判與決策分析。曾從一張白紙開始認真學習房地產並登上理財雜誌封面人物。喜歡幫人解決房產相關疑難雜症，研究有創意的不動產商業模式，也是年青朋友初買房投資、企業二代思考資產活化的好幫手。