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簡單五個數字遠離都更陷阱宅(上)

December 22, 2016

 

(本文原發表於2012年紅色子房專欄並收錄於「危機入市,投資買房零失誤十堂課」一書,現依時事改寫發表提醒讀者朋友)

 

自從蔡總統宣示全力推動「都市更新」,提出增加容積獎勵、加速行政程序;同時擴大適用對象,屋齡30年以上老舊建築,公寓、透天、「大樓」均適用;而且在引發爭議的稅務方面,也新增自住不移轉,房屋稅減半的優惠,市場似乎對都市更新宅重燃希望。

 

其實自從文林苑事件後,市場上許多建商開始退出耕耘已久的都更案,因為發現「都市更新整合實在太難了!」。紅色子房在過去產官學的工作職涯裡都曾經參與都市更新,知道都市更新過程裡財務操作及政府都更審議其實都不是問題,最難的部份就是整合。

 

然而,目前想住雙北市的話,想便宜買房大概還是只能買老房子吧。要怎樣知道都市更新會不會是個陷阱,還是未來真的有機會實現?紅色子房教大家如何用50、40、30、20、10這五個數字來遠離都更陷阱宅。

 

數字50:都更單元範圍住戶在50戶以上

 

都市更新單元就是政府核準可以劃定都市更新送件的單位,其劃定基準以台北市為例,一般都要在基地範圍1000平方公尺以上。但由於劃定都市更新單元只要10%的住戶同意就可以為之,因此門檻不高。讀者們可以由台北市都市更新處網站查詢該住宅位置是否已被公告劃定都市更新單元。若有,恭喜你已向都市更新成功邁出第一步。然而,雖然依照法規最後的都市更新實施計畫送件門檻為75%住戶同意,但實務上政府要核定實施還是希望要100%同意,不然還是有社會正義問題與影響選票的抗爭事件。

 

因此,紅色子房提出50戶其實是個概念數字,各位想想50是個什麼數字?在學校是一整個班級,在軍中是一整個連。要這麼多人100%全部同意一項與自身利益休戚與共的事情,是多麼困難的一件事? 所以,若是想在10年內順利藉都更投資出場,看到50戶以上的整合規模,還是請直接離開吧!

 

 

數字40:區域新成屋房價在每坪40萬以下

 

算算台北市老屋仍然太貴,往新北市走會不會還是有都市更新的投資可能?中和、永和、汐止、淡水老舊街區會不會有機會?依照紅色子房長期與建商打交道的經驗,一般建商在評估土地開發或合建時有個「價價比」,就是每坪「未來賣價/造價成本」的比值,目前一般建商對這個比值的安全要求約在3.3以上。也就是說若某地區推案在每坪99萬元,其容積建坪成本加上營建成本應該要壓在每坪30萬以下。

 

因此,由於在北部都會區蓋一個優質集合住宅其營建成本大概都在每坪10萬元以上了,故不含容積建坪成本其未來賣價都需要在每坪33萬以上才行。故若加計都市更新合建分配容積建坪成本,該區域新成屋必須在每坪40萬以上才有機會。

 

也就是說,新成屋在每坪40萬以下的區域,對建商實在是沒有都市更新的誘因,除非他再降低營建成本。所以讀者可以想想,為何出了台北都會區,桃園、新竹、中南部等就幾乎沒有都市更新案,因為這些地方的新屋房價仍然不夠支撐都市更新重建的成本!

 

數字30:老房子屋齡仍在30年以內

 

在台北市建物想要都市更新,必須符合台北市都市更新處公佈臺北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準 中十四項指標的其中三項,其中紅色子房認為最關鍵的也最常見的就是「屋齡」。由於目前大部分的老舊房子都是鋼筋混凝土造,其得以辦理都市更新的年限就是30年。

 

紅色子房有位朋友兩年前曾興沖沖地告訴我,他用很便宜的價格法拍到一戶外觀破舊的房子,打算找鄰居一起談都市更新。我檢閱他的建物謄本發現,離可以辦理都更的30年限還有五年,同時也沒有其他指標可以取代湊足三項指標,因此建議他還是加一點價直接賣掉,因為等5年的變數實在太高了!

 

至於數字20與10各是代表什麼意義呢?

 

且待紅色子房下回分解。

 

 

 

 

 

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