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簡單五個數字遠離都更陷阱宅(中)

December 29, 2016

 

(本文原發表於2012年紅色子房專欄並收錄於「危機入市,投資買房零失誤十堂課」一書,現依時事改寫發表提醒讀者朋友)

 

 

上次紅色子房在「簡單五個數字遠離都更陷阱宅(上) 」提出教大家如何用50、40、30這三個數字來檢視是否可能落入都更「老套房」一族,包含應避免都更單元範圍住戶在50戶以上、區域新成屋房價在每坪40萬以下、老房子屋齡仍在30年以內,這次再告訴大家數字20的檢視秘訣。

 

數字20:都更單元內店面戶數佔全部戶數20%以上

 

在台北有很多樓下店面樓上住家的老公寓,位處鬧區者更是建商都市更新的最佳標的。但是,經過這幾年來的都市更新整合挫敗經驗,幾個熟捻都市更新的開發商開始學到一則寶貴的功課:「店面越多,都更越難!」

 

為什麼呢?

 

在都市更新整合實務上,建商會跟地主談以下幾個主要內容:

 

1.依權利分回坪數:依照協議合建比例或權利變換算出地主都更分回的面積。

2.預期分回位置:協議上述分回面積在新建物所分布的位置。

3.租賃補償金:依參與都市更新開發期間地主損失的租金做補償。

 

從住宅戶觀點來看,地主分回面積只要夠滿意,未來分回是高樓層或中低樓層,同在一層或分成上下兩層都還可以接受,租賃補償方面也很好計算,因為台北市的區域住宅租金還蠻好掌握的。

 

但是店面戶就不同了!

 

在依權利分回坪數討論上,同樣的土地持分,店面戶會仗著自己一樓店面價值比樓上高的道理,要求更多的分回面積。紅色子房認為確實合理,但店面的價值是比樓上多1.3倍、還是1.5倍、甚至可能要求2倍?這就有得吵了。店面還有分面正馬路面前的跟面臨巷子的,兩個同樣都位於一樓的店面戶會為自己彼此價值差多少大打出手。

 

這個問題政府想到了,多了一個權利變換程序,時間多半年,找三家估價師來鑑價,也許就可以解決這個問題。

 

但是,店面戶預期分回位置就更有得吵了。

 

各位知道建築建蔽率這個東西吧?80%建蔽率表示一塊地只能蓋80%投影面積,必須保留20%開放空間。這規定在30年前還沒有,以目前整塊基地一樓滿滿全是店面的舊大樓為例,只要店面戶參與開發重建,他未來在一樓的分回面積只會少不會多。除此之外,新大樓總要有供住戶出入的門廳跟電梯吧?總要有汽車出入地下車道吧?建商未來要賣一戶三千萬的住宅,若是門廳不夠氣派、汽車是機械升降出入,消費者怎麼會買單?然而這都會吃掉一樓的有限面積。紅色子房曾經在都更公聽會場合,看到店面戶發現未來一樓店面只剩50%不到的面積時,氣得摔椅子直接離開。有些面巷弄的店面戶,也知道自己可能分不回主店面,也跟建商要求至少在一樓規劃兩坪讓他租給泡沫紅茶店才行。但是,這樣的建築物怎麼規劃呀?如何營造高級感呢?

 

至於租賃補償金,又是一個大挑戰。

 

一個都更整合案中,若其中有一戶便利超商角店,不管是7-Eleven或是全家,都會視為都市更新整合的MILE STONE(里程碑)。哪家建商掌握了這家便利超商地主的都市更新同意書,幾乎就掌握了這個都更單元的整合主導權。因為,越是賺錢的店面,要地主簽都市更新同意書更難。因為,他要承受兩年重建期沒有租金收入,甚至未來店面招不到商的風險,所以會要求租賃補償金。租賃補償金這東西就像上班族的年終獎金,明明兩個人坐隔壁工作績效看來差不多,今年原本拿到2個月年終還算滿意,但一旦發現隔壁的人拿到4個月年終就氣得想找老闆理論。當老闆偷偷再塞給你2個月,隔壁同事他開始找老闆淚訴他如何為公司鞠躬盡瘁而你天天準時下班約會抱怨不公平。同樣道理,兩個隔壁店面地主也是如此,建商最好讓彼此都不知道租賃補償金多少。但是,任誰都想打聽吧?

 

因此有經驗的建商開始不碰店面戶數較多的都更案,而20%的店面佔比則是一個經驗值。所以呢,而當建商們開始撤出這些店面戶數較多的老房子社區時,聰明的投資人們還應該進場嗎?

 

最後紅色子房提醒,住宅樓下有小七7-Eleven的確是很方便,可惜當都市更新建商到你家敲門談整合時,你將會發現樓下7-Eleven的屋主,會非常很令大家討厭喔。

 

 

 

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