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中國高級銀髮住宅園區參訪記

April 5, 2018

今天讓我們一起隨著文成露西的腳步,走進中國著名高檔銀髮銀髮住宅-「泰康上海申園」,親身了解內部的規劃吧!

 

首先提供上海申園的基本資料如下:

 

(一)、位置:上海市松江區辰花路與人民北路交口附近

(二)、占地面積:9萬平米(2.7萬坪)

(三)、建築面積:22萬平米(6.6萬坪)

(四)、戶數:社區共六棟高端銀髮住宅共約2400戶,編號#1~#6,一棟社區中心(公共設施、餐廳等)、一棟醫院(三級甲等)

(五)、正式營運:2016.07.18起 (目前社區第1,2棟已經滿住)

 

整個「泰康之家-申園」的園區平面圖,可見六大棟高樓的配置關係。

 

走進社區大門算是非常之氣派嘍!我從社區中心4樓往大門俯瞰,下面的陽光戶外露台,正前方為第6、第3棟住宅。

 

我來訪時是個平日周五的上午,沒想到現場參訪園區人還不少,大家換證排隊入園。

 

讓我比較訝異的是,在這些住宅單元參觀時,參觀人數有點超乎我的想像!果然是「有土斯有財」無敵價值觀的華人,買房簡直是民族興趣!(明明只是買保險搭贈的銀髮住宅居住權而已說) 差點誤會我來到預售屋案場,我從前在台灣參訪銀髮住宅時,大部分都是學術、協會等單位來參訪,很少見到來看房買房的個人參訪如此熱絡,嚇死寶寶了!

 

所謂2400戶,大約就是位於台北市大直的基河國宅2254戶、新北市汐止水蓮山莊2100戶或新店的美河市2202戶的量體。另外,所謂三級甲等醫院是中國對醫院分級管理當中,等級劃分中最高等級的醫院。

 

也就是說我們可以想像住在類似新店美河市這樣大的新的社區,差異是:

  1. 社區內自帶配有一個類似台大/榮總/忠孝醫院(不一定是教學型,是可以動手術的大型醫院)。

  2. 社區內的所有公共設施包括游泳池、健身房、瑜珈舞蹈室、圖書館、閱覽室、宴會廳、電梯等都是”友善銀髮族的無障礙設計”。

  3. 居家當時建商建造時就是友善銀髮族的規畫設計,包括廁所浴室都有設計無高低差&門檻,同時拉門的寬度都足夠輪椅推進&轉圈等。

 

一、社區大樓巡禮 (公共設施)

 

泰康集團以飯店的規畫來設計社區中心的電梯梯廳。電梯內部也都有設計友善銀髮族的扶手、座椅配置等等。

社區大樓1F是飯店式服務的大廳,用藝術品妝點豪宅也算是不動產業、建設業大家必備的know-how之一。這一點確實也能在泰康銀髮住宅感受到它們在此方面的規劃。包括社區大樓一門一進來的採光天井搭配繽紛蝴蝶的裝置藝術,在園區內各個角落似乎也都可以感受到藝術品的重視。其中,我們也發現畢竟泰康集團2016起後就是國際藝術品拍賣權威”Sotheby’s蘇富比”最大股東(蘇富比於1744年在英國倫敦成立,是全球最古老的拍賣行之一,1998年在紐交所上市。目前,蘇富比為全球第一大拍賣行),沒錯!也是台灣也有分店的蘇富比國際房地產的頂頭大老闆。只能說用盡全力展現了中國企業海外併購超強shopping能力之「跨領域整合能力」呀! XD

 

 

社區大樓1F搭配一間buffet自助餐廳、一間咖啡餐廳,這裡的buffet自助餐會根據每個住戶的健康檢查,醫生開具不同的膳食等級的規畫,搭配不同的餐具的色系 (例如有三高的住戶、有針對麩質過敏的住戶等等差異),享受到專業醫生與營養師的整體照顧,可以算是預防醫學的一環。另外,另一間餐廳則是讓家人來訪時可以換點不同的口味。

 

公共設施2F、3F 閱覽室及電腦商務中心、書法室、KTV、瑜珈教室、棋藝麻將室,也都有貼心銀髮族的扶手、隨時3-5步的步行距離就有座椅,若家裡正好有長輩在照顧的話,一定可以跟我一樣感受這樣座椅規畫的貼心及重要性!

 

 

B1室內游泳池、健身房、影視廳、宴會廳:游泳池是規劃室內恆溫,以適應上海的冬天。健身房,不同於一般的健身房,這邊的健身房是採取較合適銀髮族的健身器材及重量規畫。另外影視廳,每周有規畫不同的電影放映。

 

 

二、住宅單元

 

住宅社區大樓的1F戶外門廳空間,比我想像中的典雅些。房型有分一房、兩房等不同面積的戶型,住宅單元內都有安插IOT物聯網設備,包括溫度氣體偵測、跌倒紅外線偵測等。

 

進到住宅單元後,首先有規畫外套&鞋櫃掛架,也有貼心的銀髮族扶手、小座椅。此外,大門是設計無門檻是的大小雙開門。浴室規劃貼心的拉門、無門檻設計方便未來輪椅的推拉。浴室內也有很完整的行動輔具、搭配無高低差、防滑的地板鋪面。

 

另外,配合銀髮族生理不同的狀態,除了一般的住宅單元,還有需要專業護理的住宅單元。也就是住戶可以隨時根據生理狀況調整住在一般住宅單元,或專業護理住宅單元,隨時再換回住宅單元也行。

 

專業護理的住宅單元,同樣有溫暖的室內設計,也仍然有分一房、兩房等不同戶型。不一樣的則是搭配更專業的床具、廁浴室規畫。

 

不同於一般住宅單元,專業護理住宅單元及記憶照護住宅單元,當中是多了護理人員不同程度的專業服務(加值費用)。護理照顧也都有明定的時間表與對照的專業工作細項,讓家人可以很放心!

 

 

文成.露西 心得體悟

 

以量體來說,泰康銀髮住宅跟國內最類似的應該是長庚養身村 (在2004年3月開放總戶數為3,849戶,占地34公頃)。以公共區域規劃設計來說,比較類似國內號稱”五星級銀髮飯店住宅的”潤泰的潤福生活事業,走飯店、酒店式公寓的內裝規畫為主軸。整體來說,泰康銀髮住宅的空間規劃,學習並參考過日本及美國的銀髮住宅,算是有相當之水準。

 

不同之處在於泰康銀髮住宅走的是全中國各大省的連鎖規模化經營,而中國目前切入銀髮住宅的業者當中以大集團資源整合的規模化經營不在少數。台灣目前的銀髮住宅超過10、20幾家的業者,則是多是以單一或唯二據點的營運模式。此外,目前只有長庚有真正直接結合”醫院”資源及能力。

 

高成長的銀髮、醫療觀光市場,全世界都在搶。銀髮住宅結合IOT物聯網、健康大數據,其延伸的產業價值鏈及附加價值極高,包括南韓、泰國、新加坡,中國更挾著大資本與大數據的能力欲搶短彎道超車。

 

這個領域我們正面對的是已經開打多年的世界盃國家隊競賽──各國挾帶資源整合及規模化經營能力。唯有目標放在國際市場、成為國際化企業,才有能力提高產業毛利、成為高薪產業。試問:

  1. 擁有原本醫療生技優勢與風景秀麗的海島風光的台灣,如何在此領域在世界地圖中定位自己?如何成為國際化企業,賺國際的錢?

  2. 台灣長期的中小企業模式有何優勢及劣勢呢?

  3. 房地產、都市計畫、都市更新又能在此之中又能扮演什麼樣的輔佐作用?抑或著有什麼根本性的限制需要被突破?

 

 

我想應該都是值得我們共同思考的議題。

 

 

 

 

 

文成.露西 2018春

 

圖片來源:文成.露西拍攝與泰康官網

 

 

 

 

 

 

 

 

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