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投資Apartment還是Condo? 先搞清楚兩者有什麼不同

April 27, 2019

 

參加海外投資說明會,我們常聽到業者介紹投資住宅大樓Condo(Condominium),也有人介紹獨棟住宅(House),可是我們留學生以前常住房東投資的公寓Apartment。咦?Apartment與Condo有什麼不同?我這篇要來解釋很多人都會傻傻分不清楚的概念:Apartment和Condo。

 

 

為什麼會分不清楚呢,因為許多人都會以為這是兩個不同房屋型態的東西,但又在外觀上分不出太大差異。但是,其實這兩者並不是指兩種不同房屋型態,而是代表是否擁有產權這件事。

 

Apartment是整棟都屬於同一產權擁有者,Condo是指有產權的房屋,可單獨出售自用或買下來再轉租,而不是指特定類型的房屋叫Condo。那簡單來說,這兩個都叫「公寓」,主要是出現在大城市核心區域的產品,比如曼哈頓、芝加哥等,因為可以提供最高的土地使用效率,提供最多的住宅空間。

 

 

再告訴大家一件事,許多公寓都會在入口處擺上牌子: 上面會清楚標示社區名字、地址、公寓型態、連絡方式和業主公司名字或是物管公司名字,因此也能一定程度上判斷是給租賃或者出售。那至於為什麼會有物管公司名字呢? 這就跟品牌一樣啦, 好的物管公司可以提升物業價值,代表有良好營運管理,在租金價格或是出租率上在市場上就有一定效益,這跟台灣許多社區大樓也因為優秀的物管公司營運,因此不論是在房價上或是社區名聲上,也會受到市場肯定是一樣的道理。

 

 

 

 

Apartment這一類的公寓不出售,只招租,所有權可以是公司 (開發商/ 物業管理公司/不動產信託基金機構等) 或個人。以公司形式存在的公寓通常是由公司進行管理,一般會設置辦公室 ( leasing office)在一樓公共大廳,方便物業管理以及處理相關租約事宜包括既有租客或新租客事務等,該有的功能也都很齊全,通常會包括洗衣間,空調,健身房,游泳池,停車場,大型家具處理區、門衛等。一般物管公司會有配合的租屋平台系統,只要申請好帳號,繳租金的金流問題還有多數疑難雜症都可透過線上平台提供給租屋辦公室的人員去聯絡處理,也不用整天找不到人幫你修燈泡、修冷氣或是很苦命的馬桶塞住通半天。以我自己的經驗來說,通常只要上網報修,一天左右時間就會有人來拯救你了,這種效率以美國的標準來看,已經是VIP等級的服務了。

 

那從投資的角度來看,Apartment 這類型的不動產,這是屬於收益型資產,因為主要是靠租金來產生現金流,業主可透過產權或是股權進行轉移,因此,apartment投資也是非常熱門的,許多投資者會自己購買或是透過私募基金的管道來投資,再交由物業公司去經營。市場上有很多公司都是專門投資apartment這種產品,比如Equity Residential (NYSE: EQR) 就是專門投資Apartment類型的大型不動產信託基金公司。那有關於美國不動產投資的主題,之後會再深入的介紹給大家。

 

那Condo就不同了,它是可以按個別單元出售賣給不同的人,所有權屬於個人(也就是業主),而不是房產公司,所以每年業主需要繳納房地產稅。這個模式,也是大家最熟悉的買房子的模式,喜歡哪個建案的房子,喜歡幾樓、面向甚麼方位,都可以買下來,你就會有建物產權和所屬持份的土地。但有一點不同,就是陽台:在台灣,陽台是屬於私人空間,但是在美國Condo的陽台,是屬於公共區域,如果你居住或者租住在Condo裡面, 你想對房屋的內部或者陽台進行改善必須經得物業管理公司的同意。 很多人也會選擇買下來再轉租,也就是所謂的 Condo for Rent。這個方式通常租客都是與屋主簽訂租房合同,而不是房產公司。當然,整棟建築還是會有委託的物業公司進行日常維護。所以住在 Condo裡的人,自住客和租客都有。各式的公共設施也是一定會有的,甚至會比較好,因為可以吸引更多有興趣的買家。 有些人會認為Condo作為自用和置產兩相宜。

 

 

 

如果是站在租房的角度來說,不管是住在Apartment 或是Condo 都各有優缺點,住在Apartment裡不需要擔心維修問題,因為那是業主的事,當然不是說這樣就可以合理的把房子弄得一團糟,哈。另外,價格也比較可以負擔,適合需要長期移動城市的族群,比較彈性。不過,缺點就是出入份子可能比較複雜些,公共設施可能沒有Condo那麼豪華,停車位比較有限,還有一點,和買房子可能帶來的踏實感。那如果是租在Condo呢? 最大的優點就是住的環境會比較高級點,有較多樣的公共設施可以使用,可是相反的,租金會比較貴,而且因為那是別人家,所以必須特別小心房屋內的家具設備,不然你還得付也許是會讓你掉淚的維修費用。另外,雖然公共設施是免費使用,可是Condo owner需要付一筆叫 Homeowners Association Fee (HOA Fee),一般來說,這是用來維護公共設施的,所以房東也會把這筆支出轉嫁到租金上面,所以,羊毛是出在羊身上的。

 

比較兩邊的優劣點,我們覺得身在台灣用法人投資Apartment的確是個好生意。畢竟產權統一,可以委託專業優質物業管理公司進行加值,管理維護品質也更好。法人投資也可以利用出售個別股份、私募基金權利提早下車,比起你單獨買一戶Condo,但天高皇帝遠管不著好得多呀。

 

 

作者簡介

簡瑋杞 Jeremy Chien

美國約翰霍普金斯大學凱瑞商學院不動產學系碩士

美國普渡大學管理學院財務金融系碩士

現職紅色子房資產管理公司投資分析師,負責項目投資評估與財務規劃分析。

 

 

 

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