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從美國公寓投資市場經驗看台灣的發展

May 12, 2019

 

 

上回提到的公寓型產品(Apartment) 投資介紹獲得頗熱烈回響,這次來聊聊美國公寓型房地產投資的市場經驗。

 

 

美國公寓型產品市場規模非常龐大,根據市調機構IBIS WORLD,2018年的營收總規模達到1768億美元,以地產市場規模來看,2019預估將會在地產行業中排名第三。

 

 

根據知名事實查核庫Pew Center Research統計,美國租屋族約佔36% ,擁房者約64%。另外,根據全國公寓委員會(National Multifamily Housing Council(NMHC))截至2017年7月調查,30歲以下人口約佔租屋族群的50%,家庭年收入在2萬美元-5萬美元佔租屋族群的33.7%,五萬美元以上佔37%,所以租屋族的年齡層年輕,付租能力不錯,租屋需求也很強勁。根據統計,大城市的公寓型產品佔比是很高的,像是紐約市的公寓型產品佔整個紐約市地產數量的45%,洛杉磯約佔39%,達拉斯約佔36%,華盛頓特區約佔37%。因此,這一類型主要靠租金收益為報酬的產品,特別在大城市,其實是受到許多法人投資機構青睞。

 

到底公寓型產品類型的表現是如何呢? 

 

根據全國房地產投資受託人委員會 ( National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF))統計,公寓型產品的年報酬率約接近於整體地產市場報酬,也就是表現非常接近大盤,以2017年來說大約有7%-8%。另外,資本化率(Cap Rate) ,一個用來估算商業地產價值的指標,可以用來協助判斷公寓型產品在市場價值。邏輯上是計算物業淨收益除以物業市場價值(Net Operation Income/Property value) 換算得知。

 

這是代表甚麼意思?  物業淨收益不會是個定值,但是基本上會較為穩定。因此,如果資本化率上升,代表投資人會越不願意拿出更多的錢去收購物業,如果是持續下降,代表投資人願意用更多錢去收購換取相同的物業收益。根據NMHC統計指出,由於每平方英尺的價格逐漸上升,公寓型產品的資本化率逐漸下降,這代表投資人願意花更多錢的去購買此類型的物業,目前公寓型的產品資本化率大約在5%-5.5%。

 

 

 

 

除了因為通膨,利率變化等原因之外,這類公寓型產品有幾個優勢:

 

第一: 收益穩定,租客一般來說都是簽一年一約,可續簽或退租,物管公司都會盯緊每個要到期的租約以及提供穩定的服務品質,因此每年的租金收益是較穩定且可預期的。第二: 由於產權單一,業主主動管理營運空間變大,只要管理維護得當,租金不容易跌還有可能會上升,當然這就牽涉到物業管理公司的專業度,這也是為什麼有許多公寓類型的物業,屋齡動輒超過50年以上,卻擁有良好屋況。上次提到的Condo 因為產權分散,管理委員在營運維護就會有一定困難度,長期下來會物業品質上就會和公寓型產品有很大差距,如此反應在市場上,公寓型產品物業價值就會提升,資本利得就會在出售時實現。穩定租金、產權單一加上良好的物業品質,對於法人投資者來說,在市場交易價值就高,流動性也會提高。不論是產權或是股權交易,都有靈活的策略可以運用。因此,如果有地點好、管理良好的Apartment要出售的話 (如鄰近生活機能區 、地鐵站、 坐落在大城市中心),更會成為市場上的稀有寶物。

 

根據NMHC報告指出,全美所有公寓型地產,以數量來看,個人投資者持有約48%,法人組織約36%,REITS約2%,地產公司約3%。

 

因此,這類型地產並不完全是屬於大型法人的市場,以個人投資或者像是LLC等方式來說佔了大多數,那有其中一種方式可能是透過所謂的 Syndication,簡單來說是合夥方式投資。這種是將所有資源集中,把不同的投資者的資源(可能是個人也可能是中小型法人等)湊在一起去投資標的,讓案子可以成功運作,這個做法可以降低個人投資地產的門檻。一般來說,投資人會以有限責任(LLC)或是股份有限(LTD)方式,透過股權方式去投資標的,詳細的投資主題會在後續的文章好好介紹給大家。

 

回到台灣市場本身,公寓類型產品以後會是個商機嗎? 我想,這還是得回到市場結構本身。根據內政部統計,目前台灣市場的房屋自有率高達85%,租屋族目前約有265萬人(11%),租屋需求約有300萬人(13%),因此,台灣市場結構和美國大不相同(36%租屋族)。成熟的租屋市除了需要穩定的剛性需求以之外,還需要健全的租賃法規、成熟的融資模式以及合理的預期報酬為基礎。

 

目前,台灣還是偏向以購屋需求為主流,加上各種大環境因素,造成房價和租金收益嚴重脫鉤,導致市場上過度重視短期資本利得,而不在乎長期收益。從2008年之後,台灣房市經歷了長時間多頭下,過去開發商能賺取的報酬絕對不是這類靠租金收益的產品可以比擬的。根據Global Property Guide 2018年10月報告,台灣住宅產品租金收益大約在2.06%,也就是說房價/租金比約為48.5 (意味著48.5年後才能回收),加上目前台灣的通貨膨脹率約在1.35%,這樣的市場結構,如果你是開發商,你要開發銷售住宅產品,還是你要開發住宅產品後長期出租? 因此,公寓型產品在台灣也就不太會有人願意去開發。 

 

最後,公寓型產品需要一個成熟穩定的市場結構才能蓬勃發展,我認為以台灣薪資和房價水準,還有約86萬戶餘屋數量來看,雖然短期內可能不會是公寓型產品的市場,但是,未來租屋市場的潛力還是非常龐大的啊!

 

 

 

作者簡介

簡瑋杞 Jeremy Chien

美國約翰霍普金斯大學凱瑞商學院不動產學系碩士

美國普渡大學管理學院財務金融系碩士

現職紅色子房資產管理公司投資分析師,負責項目投資評估與財務規劃分析。

 

 

 

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