紅色子房資產管理股份有限公司

​子房學院社群共享中心

台北市中山區南京東路二段101號9F

RED Investment Partners

 

Creating Affordable Beautiful Life

創造可負擔的美好生活 

 

Please reload

Recent Posts

投資美國公寓的三種方式

July 12, 2019

 

當大家對於公寓型市場都有基本概念後,就可好好跟大家聊聊怎麼投資啦!開啟投資大門前必需要喊個通關密語,大家先深呼吸跟著我念:「風險、風險、風險!」,這個得先念三遍以上。選擇任何投資方式前,清楚自身對於風險的承受能力絕對都是第一要務。那麼,目前如果想投入這個市場,最普遍的方式有以下幾種:

 

第一:買產權,也就是直接把物業買下來。這個是最直白的,也就自己當業主。

 

對於大部分的人來說,直接買產權去擁有標的的門檻太高,也太不容易找到投資管道,主要原因是因為資金問題和不了解投資管道。想靠著購買產權方式獲利,除了得要有充足資本,也必須要有適合的投資主體來執行。一個公寓式住宅產品,小則小數十萬到數百萬美元,大則幾千萬到幾億美元都有,因此之前提到的大型開發商或是REITs 公司都是市場主要交易者,像是 JBG Smith, AvalonBay Communities, Washington REIT等,當然,這類專業法人的投資方式和管道和個人投資者不同。除了資金以外,標的本身品質、稅賦問題等,也都會是潛在風險。因此,產權投資是重資本且風險高的投資方式,如果沒有三兩三,得要仔細考慮一下這樣的投資方式適不適合自己。

 

不過,有一種方式能讓想投資卻又沒有足夠資本的人可以運用的,叫 Syndication,簡單來說是合夥方式,將所有資源集中,把不同的投資者的資源(可能是個人也可能是中小型法人等)湊在一起去購買投資標的的產權,讓案子可以成功運作,這個做法可以降低個人投資地產的門檻。一般來說,投資人會以有限責任(LLC)或是股份有限(LTD)方式去購買標的產權。這個模式常常會出現一個疑慮,有些人會認為這樣的投資方式會造成流動性不佳,如果未來要脫手的話會非常困難。但是基本上,你是股東且擁有股份,因此不需要等到把物業賣掉等個5-7年之後才能把錢拿回來,透過買賣股份價差的方式,就可以提早退場實現獲利了。站在風險角度來看,投資主體就十分重要,除了資金之外,對於合作對象信任問題以及執行投資交易的人選等都是在投資以前需要審慎考量的環節。

 

第二: 買股權,不論是買美國房地產投資信託(REITs) 、房地產公司股票或者各式地產基金都是可以直接或間接投資公寓型產品方式。

 

股權投資相較於產權投資來說,都給予投資人較低的投資門檻與較大的操作彈性不論是投資或是退場等,風險也相對較可控。不論是股票基金或是REITs,基本上來說,你幾乎是可以隨時進行買賣的,比較不會有投資門檻或是流動性問題。以REITs來說, Equity Residential (NYSE:EQR)和AvalonBay Communities (NYSE:AVB)是兩個全美最大的住宅型REITs,兩者加起來至少擁有165,000間單位的公寓產品,地點遍布六大沿岸都會區包含波士頓 、紐約 、華盛頓特區、 西雅圖 、舊金山 、南加州等。如果你購買這兩間的REITs 不就等同於你間接買了遍布美國各地的公寓了嗎,聽起來是不是很棒呢?如果你看好美國公寓市場,你也可以購買專門開發公寓產品的開發商股票,像是之前提到的Alliance Residential 就投資超過100億美元在全美各地並管理超過200億美元資產。

 

                                            (DOW JONES U.S. RESIDENTIAL REITS INDEX )

除此之外,投資相關基金也是一種方式,比如說摩根⼠丹利投資基⾦美國房地產基金(MORUSRI:LX),投資標的包含大型REITs及開發商等。這個雖然不是針對公寓產品,但是你可以發現持有公寓產品最多的公司這檔基金都包了,也算是一種間接投資。當然,還有許多不論是public 或private fund,是專門投資公寓產品的,這類型基金的種類可是五花八門呢,當然,風險程度的話,也就端看各類基金的策略和標的了。

 

還有一種是直接買下整個公寓產品市場,也就是去購買追蹤住宅型產品指數,比如像DOW JONES U.S. RESIDENTIAL REITS INDEX (DJUSRN),這個指數主要是追蹤大型的住宅型的REITs,基本上他們可以囊括整個公寓市場了。因此,如果看好公寓市場但卻又不想承擔太大的風險,跟著大盤指數走也是一個很好投資公寓產品的方式。

 

第三: 買債權,購買經過不動產證券化後的產品,包括債券、不動產抵押貸款證券、不良債權等,簡單來說,就是購買債權人的權利獲得穩定的現金流。

舉例來說,Equity Residential (NYSE:EQR)在2018 2月1號發行了10年期,固定利率3.5% 可贖回的公司債,總計5億美元。由於這間公司是專門經營住宅類型產品的公司,如果投資人看好公寓產品市場也信任這間公司的話,這也是一種間接投資公寓產品的另外一種方式。

 

最後,還是不免要發一個免責聲明,本專欄資訊僅為作者個人經驗分享,不應視為投資建議,大家還是要自己謹慎判斷啊!謝謝大家。

 

作者簡介

簡瑋杞 Jeremy Chien

美國約翰霍普金斯大學凱瑞商學院不動產學系碩士

美國普渡大學管理學院財務金融系碩士

現職紅色子房資產管理公司投資分析師,負責項目投資評估與財務規劃分析。

 

 

Please reload

Follow Us
Please reload

Search By Tags