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從投資權益型REIT學習大富翁的視野

September 6, 2019

 

讓大家久等啦~~接下來,就要往REIT世界裡往前一步啦,大家過往可能有聽過某某REIT又收購什麼大樓,花了幾十億,然後租金報酬率多少的新聞,以台灣的REIT來說,投資標的主要為已開發完成物業,也就是以收購既有物業換取租金收益的方式,這類就是屬於權益型REIT(Equity REIT) 。那為什麼要用Equity 這個字呢? 因為這是以投資收購去持有物業去獲取租金收益方式為主的REIT,收購資金來源主要以持有物業的租金收益、出售資產與融資。以美國市場來說,多數REIT都是屬於權益型,提供給投資人一種可以享受穩定股利分配的投資管道進而去達到分散投資組合。那就用實際的例子來向大家說明。

 

 (Pic from REALTY MOGUL)

 

 

Equity Residential (NYSE: EQR),這是一支主要以住宅產品為主的權益型REIT,在紐約證交所上市且為S&P 500 成分股之一,目前市值約320億美金,核心業務以物業收購、物業開發與物業管理為主。目前持有標的多集中在都會區與高密度市郊區域,地點遍布六大沿岸都會區包含波士頓 、紐約 、華盛頓特區、 西雅圖 、舊金山等。根據EQR 2018年報,總計持有307個公寓物業,總計79,482單位,年淨收益約6.85億美元,管理不動產總值約265億美元。EQR主要都是自持物業,西岸都會區(南加州和舊金山)是EQR重點區域,約佔整體物業淨收益的47%。不過,按照表現來看,紐約這顆大蘋果還是最優質的,入住率高達97%,平均租金水準也是最高的。

 

(From EQR 2018年報 & Nareit)

(From EQR 2018年報)

 

對於住宅型REIT來說,租戶「入住率」、「續約率」以及「租金水準」對於這類型REIT的表現來說,至關重要。主要維持營運表現的方式是靠優秀的物業管理公司,透過他們提供專業服務包括租約管理、物業維護等。EQR還有一個較為特別的策略是「往高單價的獨戶住宅市場」去發展租房市場,根據2018年報,EQR認為買房的人主要動機是因為有小孩,必須要有個地方可以養家糊口,不過這是一種生活模式的選擇。但是,根據統計,EQR有40%以上的租客都是單身族群並且買房意願低。句句也顯示只有6%的租客最後選擇不去租房轉而去買房,因此,他們租屋族群十分龐大且穩定。更讓人驚訝的是,EQR租客當中有17%以上是50歲以上的人口,這代表著租房不只是年輕族群的需求,來自戰後嬰兒潮的世代,在準備面臨退休的時刻也更傾向租房,原因就像現在年輕世代一樣,想要擁有更有彈性、更輕鬆的生活模式,因此EQR選擇往高單價的獨戶住宅市場去發展能夠獲得更多的租屋需求以及穩定的租賃關係。

 

現在來帶大家看看Equity Residential 持有的物業到底都長甚麼樣子,我來幫大家找幾個案例,你們就很清楚明瞭了。其中比較特別的物業,以紐約Beatrice Apartments為例,1-24樓為Eventi Hotel,25-53樓為高端公寓,EQR在2012年以約2.8億美元向知名開發商J.D. Carlisle Development Corp收購25-53樓公寓,總計302個單位套房。 你看看這個高樓風景多美啊,不僅可以看到帝國大廈也能看到哈德遜河河景,這種帝王級景色好想住~那再來看看入住租金水準好了,套房$4,602/月 、一房$6,010/月 、兩房$7,379/月,以上說的都是美金…..你們看看這是甚麼貴死人不償命的租金,要當紐約客真的是十分辛苦啊~~不過這間地點真的是很好,也是非常高端的公寓就是了。

 

      1500 Mass Apartments , Washington D.C.                  Crystal Place Apartments, Arlington VA

        Beatrice Apartments, Manhattan NY                One Henry Adams Apartments, San Francisco CA

 

 

如果是零售地產類型的話,Kimco Realty Corporation ( (NYSE: KIM)是個很棒的代表,這是一支以零售地產為主的權益型REIT,在紐約證交所上市且也為S&P 500 成分股之一,目前市值約79.4億美元。持有物業當中有78%集中在沿岸大城市包含舊金山、聖荷西、洛杉磯 波士頓、紐約、休士頓等,只有3%在中部州包含丹佛和芝加哥。根據2018年報,年營收高達11.6億美元,年淨收益約4.39億美元,管理不動產總值約92億美元。

零售地產的營利模式和公寓型地產有著很大區別,此類型的REIT除了關心能不能準時地收取租戶的租金和做好物業管理外,如何留下指標型租戶(Anchor store/tenant) ,例如大型零售商Walmart, Target或者知名百貨 Macy's, T.J. Maxx 等 (租賃面積大、租金高、違約風險低以及品牌效應),對於零售地產的表現也是至關重要。指標型租戶除了是租金主要來源之外,更重要的是,他們還能吸引其他跨領域零售商以及創造衍生性需求比如電影院等。除此之外,整體大環境景氣變化、新型態零售模式如大型複合式商場以及”線上訂貨,線下取貨模式”或者重視消費體驗的新趨勢,這些因素對於零售地產都是影響甚遠,因為不論是投資收購物業或是自行開發,都是屬於重資本支出且資產流動性低,投資期限較長。因此,一旦整體環境或是區域環境上有結構性改變,在營運或處分資產上會面臨較大挑戰。這不僅只是維持租戶穩定收益就可以穩定營運表現,更關乎到整體物業定位與未來發展,這將會直接影響REIT表現。不同Retail REIT會採取不同策略,從地點選擇 、租戶維持與管理甚至是投資收購或開發物業等都是關鍵。因此,投資者在考慮Retail REIT時,這些都必須謹慎考量,畢竟如果你買了這支REIT 卻對零售業或是公司策略沒信心,那你怎麼能期待這隻REIT能給你穩定的配息呢,對吧。

 

現在來帶大家看看Kimco Realty持有的物業到底都長甚麼樣子,以Richmond S.C.為例,這是在美國很常見的區域型shopping center。此物業總計租賃面積為268,598平方英尺(約7,674坪),附設1,080個停車位,裡面通常會有一到兩個指標性零售商,搭配其他跨領域的業種,滿足消費者需求。

 

另外,如果以大型複合式零售地產為例的話, Pentagon Centre絕對是Kimco Realty一個重要物業,沒錯物業名字就是那個五角大廈的英文,因為這間位於五角大廈所處的Pentagon City。Kimco Realty在2004年收購此標的,在2008年著手進行重新開發規劃,最終拍板定案計畫零售+住宅功能為主的大型複合體。此物業總計租賃面積為325,957平方英尺(約9,313坪),附設1,333個停車位,另外還有26層樓高的公寓,總計440個單位,預計不久推出。這個標的除了有非常多知名零售商進駐之外,最大的優勢是物業位置處於黃金地段,位於華盛頓特區都會區(DMV area),鄰接捷運站以及雷根國際機場(DCA Airport),因此交通十分便利。不過,最關鍵的是此處具有強勁的消費需求,因為隔壁將來會是Amazon第二總部地點。另外,五角大廈與許多聯邦機構的辦公室都位於此區,消費水準很高。

 

所以就權益型(Equity REIT)來說,不論是哪種物業型態的REIT,在營運層面,如何創造穩定租金收益和租金水準都是非常重要的目標。 在公司策略方面,如何找到被低估的物業以及極大化既有物業的利潤不論是持有或者出售,更是對於REIT未來是否擁有足夠資金去拓展規模並有持續穩定的營運表現來說會是最關鍵的一環,這將直接影響REIT盈餘分配和價格表現。

 

投資權益型不動產投資信託(Equity REIT),彷彿化身大富翁遊戲裡的大亨,這裏蓋公寓那裡蓋商場定期看財報。先有這樣的視野,才能真正擁有大富翁的思維。

 

作者簡介

簡瑋杞 Jeremy Chien

美國約翰霍普金斯大學凱瑞商學院不動產學系碩士

美國普渡大學管理學院財務金融系碩士

現職紅色子房資產管理公司投資分析師,負責項目投資評估與財務規劃分析。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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