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想發REIT獲利出場?看看美國怎麼玩

November 25, 2019

目前世界上的大型REITs大多都是採用美國REITs架構,是目前市場上發行REIT的主流架構。根據 National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit)統計,目前已採用美國REIT架構的國家大約有39個國家,包含G7成員國。台灣也是採用美國REIT 架構。

 

 圖片來源: Nareit

 

美國REIT在經歷過1974-1975年經濟大蕭條後,直到1986年的稅務改法案 (the Tax Reform Act of 1986)才開始慢慢復甦。1999年12月美國國會通過REIT現代化法案(REIT Modernization Act (RMA) ),此法允許REIT可以100%持有應稅子公司(Taxable REIT subsidiary, TRS) 並且納入REIT的資產裡,但是不得超過REIT資產總額的20%。TRS可以提供租賃或管理資產等服務,為日後美國REIT市場提供巨大的發展空間,可以透過收購TRS或是成立新的TRS營運和服務不同利基市場,操作彈性非常大。

 

目前美國 REITs 主要以公司制為主,但不論是公司型或信託型REITs,大多由 REITs  發起人或發起人的關係集團的專業經理人擔任REITs 管理階層,進行名下不動產管理及進行投資決策,管理階層投資決策並應受到審計委員會、董事會或受託人會議監督。如有重大投資決策,也是必須經董事會或受託人同意通過才能執行。美國證監會(U.S. Securities and Exchange Commission,SEC) 根據REIT公司架構、資產組成以及收益組成等制定符合美國REIT資格,合法享受美國稅法給予REIT稅收優惠地位。

 

在公司架構方面:

第一: 必須為一個可納稅的實體組織。

 

第二: 必須組成董事會或是由信託管理單位管理。

 

第三: REIT成立必須有募集最少100位股東,但後經修法,第一年度可不必符合此要求。公司、合夥、信託、養老信託與其他中介者(intermediaries)皆視為1人。

 

在資產組成方面:REIT必須專注於投資不動產領域,才能達到稅法當初給予REIT稅收優惠的目的。

第一: REITs稅務年度里每個季度的最後一天,至少 75%資產價值必須是由不動產(包含房屋抵押貸款債權)、政府公債、現金及現金項目(cash item,例如應收帳款等)組成

 

第二: 投資於任一他公司發行股份不得超過該公司已發行股份表決權數之 10%(但其他 REITs 或其他投資人之子公司不在此限);

 

第三: 投資於任一他公司發行之股份不得超過該公司已發行股份總數之10%

 

第四: 在稅務年度的每季度之末,REITs所持有各類非政府證券(包括應稅子公司證券)不得超過REITs全部資產價值的25%

 

第五: REITs持有的單個發行人的證券的價值不得超過REITs全部資產價值的5%

 

在收益組成方面:

第一:  至少75%以上的當年度毛收益(gross income) 必須要來自不動產租金、不動產抵押貸款利息、出售或以其他方式處置不動產等方式, 而且至少 95%之年度收入要來自上述來源、及其他利息、股利或處分其他債券收入。

 

第二: 至少90%以上的應課稅收入必須以股利(Dividend)方式,強制分配給REITs持有人。雖然美國稅務機關在認定REITs的資格時不要求必須將資本利得分配給投資者,但是,以實際情況來說,大部分美國REITs都願意將全部應稅收入(包括資本利得)分配出去,從而達到在REITs層面稅收完全豁免的效果。剩下未分配的盈餘會按照標準的公司稅率課稅。

 

第三: 來自非不動產領域的收益,比如管理費收入等不得高於應稅收益的5%。

 

根據SEC規定,任何不符以上規定的REITs,都會被撤銷其REIT資格認定,包含給予REIT的稅務優惠也會被撤銷,而這個懲罰手段是具有追溯性的。如果以前有違反規定的話,也是有可能會被面臨被撤銷其REIT資格。當然,REIT不只這些規則,SEC的規定其實更多,這些是符合REIT資格下應符合的主要規則。由於美國是全世界第一大資本市場,也是最早發展REIT國家,在一系列健全法案的改革下,其REIT架構受了許多不同資本市場的青睞與採納。

 

 

作者簡介

簡瑋杞 Jeremy Chien

美國約翰霍普金斯大學凱瑞商學院不動產學系碩士

美國普渡大學管理學院財務金融系碩士

現職紅色子房資產管理公司投資分析師,負責項目投資評估與財務規劃分析。

 

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